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房地产2017马奇诺防线

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2017-11-09

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序言:年年岁岁花相似,年年岁岁人不同。这说的不是年复一年的良辰美景,而是每年的经济形势。

 ——2017年中国经济与房地产的马奇诺防线,当前房地产市场局势,政策迷雾中的城市格局,未来房企走向何方?大象起舞格局塑造“铁幕”防线,50强之后似乎面临退出市场局面。中国内地中型房企表现出深度的焦虑,面临土地饥渴症与战略转型调整并发问题。


第一篇:宏观经济与就业压力

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现代人的生活时刻与金融危机并存


在复杂的现象面前,看清前世今生的脉络才能更好的理解现在,思考未来。中国房地产业的繁荣,表面上是城镇化推动的,本质是劳动力要素和全球化助力,从1978年开始打开面向世界经济的窗户,中国经济三十年来保持两位数增长,其纪录堪称奇迹,但又是时代的产物。从制造业、外经外贸到人们收入水平的上升,住房需求在2002年后迎来爆发式增长。


首先是改革红利,体制改革释放体制活力;其次在于人口红利,人口抚育比保证了中国制造的廉价,在全球产业链从亚洲的日本、韩国、香港、台湾地区转移之际获得机会;最后在于加入WTO世界贸易体系,使得中国融入全球市场,同时快速学习新技术新理念,引进新的装备技术。


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中国依赖银行信贷廉价融资,在出口、投资和消费中,最大的比重放在了投资拉动经济。在2008年金融危机面前,中国拿出了“四万亿”一揽子投资,使得经济呈现“V”型反弹,拯救了大量中小型房企的倒闭破产潮。


然而过度的透支,必然带来一些副作用。缔造中国奇迹的人口红利,随着刘易斯拐点临近,中国成本优势不复往日,红利逐渐退化甚至走向反面。同时叠加了第四次工业革命:工业4.0和人工智能带来的全球变局,这令处于宽松货币政策下引发的资产膨胀着陆带来不确定。


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中国正在进行的是又一次规模巨大的产业结构调整,这也是人类历史上第四次革命。


250多年来,经济增长的根本动力一直是技术创新。其中最重要的是经济学家所谓的通用技术——包括蒸汽机、电力和内燃机。每一个都催化了互补创新和机遇的浪潮。例如,内燃机汽车、卡车、飞机、链锯和割草机,以及大型零售商、购物中心、交叉码头仓库、新供应链等。像沃尔玛Walmart、UPS和Uber等公司都找到了利用技术来创造可赢利的新业务模式的方法。


对于大多数普通人来说,产业结构调整就是换工作,对于其中年龄偏大、知识结构单一的人来说,就是失业。随着经济调整的深入而逐渐浮出水面,其中一部分人的转型难度和给个人及家庭带来的痛苦可能要远超于之前的预判。


经济转折不等同于企业转型,这是一次新老企业“你死我活”的大置换,而不是老企业“破茧重生”的新机会。



第二篇:房地产市场与行业解读


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【政策导向】2016全年,中国城市商品房成交金额排行前十名的依次是:上海、天津、杭州、成都、武汉、青岛、佛山、重庆、郑州和长沙。

 

中、大城市为长期趋势,各城市分级分化;需求向一二线集聚,重视大城市的辐射和经济中心作用,而一线城市的经济吸纳力强但是土地供给远远不足,导致核心二线城市迎来外溢效应的暴涨。

 

政策的渐进式变化,也是大量人口和资源不断向中心城市集聚的过程。人口资源向核心城市集聚的趋势从未改变,2009年起三四线城市商品化过程暂时掩盖了这一趋势。

 

2017年Q2季度,随着核心的16个城市限购限贷限售调控,三四线城市热潮再度崛起,我们认为环绕五大城市群(环渤海、长三角、珠三角和中部、成渝)交通距离在1小时的三四线城市具备机会。

 

【城市发展】三大都市圈和主要省会城市常住人口占中国41%,城镇化与住宅市场发展呈现超大型城市聚集的特征。改善性客户密集的在长三角、京津冀、海西及中部区域核心城市。

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【行业竞争】行业竞争盈利模式由土地红利、市场供不应求提供较高的利润空间模式逐渐转向。在08-16年期间行业资本促扩张,标杆房企形成全国布局的竞争,同时土地价格飞涨快速压缩利润空间。


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【土地竞争】2016年十月份调控前,Q1-Q3季度抢地积极的19大房企,合计拿地金额超过7000亿元,相当于一线城市深圳2015年全年的财政收入水平。全国超过四成的地王都由这19个企业获得。

 

根据投资销售占比划分稳健、积极与激进类型,对于在土地市场竞争中聚焦一二线城区高拿地总价、积极/激进的房企,仍将成为2017-2019年投资拿地和销售排行榜强有力的竞争对手。

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第三篇:房地产企业竞争突围

 

中国城市化内在逻辑:告别“就地城镇化”,转向“大城市化”时代


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2017年上半年,成交总额TOP100的地块中,二线城市武汉累计土地成交总额最高。杭州、南京、苏州、天津等城市分别维持高位。

 

这些年二线城市争霸赛层出不穷,更有强二线、新一线、1.5线城市等新概念崛起。2016年年楼市上涨,合肥、郑州、深圳、南京、上海均为过去一年涨价最多的。在本轮楼市牛中,二线城市更为获益。

 

二线发达城市生活压力感在经济压力和家庭人际压力上均低于整体平均水平,也远远低于一线城市和三线城市,从生活压力感角度考虑,或许可以称之为宜居城市。

 

而离上海最近的两个三四线城市,昆山和嘉兴,在今年也都出现了量价齐升的局面。因为新上海人的溢出效应和投资需求,直接拉动了房价上涨。

 

为什么?因为中国城市化的内在逻辑开始发生了转变。告别“就地城镇化”中国的城市化,已经从“就地城镇化”转向了以北上广深为核心的“大城市化”时代。同时在中部武汉,西南的成都出现区域性集中人口购房涌入。


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中国大城市化进程

什么是“大城市化”?大城市化是一个通勤圈概念,以北上广深为核心的大城市通过建设近郊、远郊地区,通勤半径逐渐延伸到20至50公里。在日本,达到100公里。相当于上海到杭州的距离。大城市的半径受高铁、公路建设水平左右,扩张也并非单纯的同心圆扩张,而是沿主要交通干道呈放射型延伸,在放射线上分裂出许多卫星城市。就像现在上海对昆山花桥的辐射。就是大城市化的最佳案例。

 

伴随中国经济转型,向工业要就业的时代已逐渐远去,开始迈向向服务业要就业的时代。而一线、强二线城市,资本、信息聚集程度密集,服务市场需求量大,不论高端、低端各类服务业都能提供更多就业机会。


“在集聚中走向平衡”。在地区差距和区域平衡发展时有两个概念:一个是总量的差距,一个是人均的差距。在中国大城市化的进程下,会越来越追求人均意义上的增长和平衡,而不是总量规模上的差距缩小。


在这场世纪人口大迁徙中,一线城市流入更多人口,再次扩大规模总量。在中国未来的一线版图上,既会北上广深;也会有新经济转型成功的杭州、天津、武汉及成都这样的城市。


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城市让生活更美好。新时代,新挑战:如何面对城市群人口、产业变革影响兴衰?客户在哪里,产品需要如何定义设计等问题。


互联网大数据时代,移动互联网涌现了各种技术辅助,在城市价值判断、房地产市场分析与客户产品定位痛点上,提供了解决方案,也契合了新时代的需求。


作者:王彪(微信:455133470)

现任职(2017.1-至今)于<越秀地产股份有限公司>战略投资中心,  从事投资工作。获得注册分析师,担任全球前三的咨询公司中国地产行业外部顾问,掌握大数据分析和空间地理,熟悉数据挖掘、机器算法决策树、逻辑回归、贝叶斯等算法应用。


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王彪

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