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城市地图的故事丨城市数据派

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2019-08-01
活动时间:2019-08-01 ~ 2019-12-31

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1

      最近买了本《谷歌方法》,翻译过来的书名特唬人,其实英文名是“never lost again”,双关,讲的是谷歌收购了卫星地图公司keyhole发展Google Earth和google maps的历史。书我自己还没读完,大家如果不想读全书,也可以看余晟写的一个缩略版《google maps的故事》,非常精彩。

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      读这本书也勾起了我当年在万科总部做城市地图的回忆,万科的城市地图也曾经和Google Earth有千丝万缕的联系。

 

2

      城市地图其实是因战略而生, 2004年万科在做中长期战略时找到一个大洋彼岸值得学习的房地产企业标杆帕尔迪(Pulte Homes),于是在万科内掀起了轰轰烈烈的学习帕尔迪行动。记得请帕尔迪一位副总裁老头来讲课,他向我们分享了帕尔迪的一些“秘密武器”例如“客户细分”、“城市地图”、“七对眼睛”等等。今天看起来,这些东西都不算特别神秘高级,但那时,我们都如获至宝。

      当时拿到的“城市地图”只有帕尔迪那位副总裁上课展示的几张打印的彩图,以及课上对这个的口头解释,感觉这神奇工具解决了地产商对城市的认识,解决了城市土地客户产品的匹配等等,于是根据这种想象,企划部牵头整个集团的投资系统开始摸索什么是万科的“城市地图”,研发我们想象中的神器。

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历经多次系统的研讨会,大家逐渐摸索清楚了这个城市地图的模型,取得的共识就是通过地图工具叠加城市和项目周边区域配套、竞品等关键因素,再用不同细分客群的客户视角对片区,对项目进行初步的判定,从而对项目价值形成基本的认识。

      想明白怎么做后,集团内比较大的一线公司都开始给总部上交了自己城市的城市地图。大家八仙过海、各显神通,每家公司都递交了巨大的PPT,还有公司给我们寄了画满各种符号的地图,那时的企划部每人桌上都放满了各个城市的地图。

      当时有两家公司特别让我们注意,一家是成都公司,他们递交的是一个用Google Earth生成的kml文件,打开Google Earth就能直接在卫星图上读到信息了。另外一个是北京公司,不但交给我们PPT,还表示未来会派专人来当面给我们展示更多的软件化资料。

      成都的数字化方案让人眼前一亮,感觉Google Earth软件这个方向解决了不少问题,炫酷,读取速度快。我们就怕城市地图变成运动式的研究和死在硬盘里的PPT,似乎软件化后就能完成之前定期更新,成为工具的设想。钱嘉带着我向刘荣先总请示以后,下一阶段城市地图工作重点就调整成如何软件化、工具化,为此我们把成都负责此事的同事谢斌抓来总部交流,和我一起负责城市地图软件化工作。

      先遇到问题是选什么软件作为城市地图软件的基础?《谷歌方法》书里写到的keyhole诞生初期和ESRI公司竞争的情况我们当时感同身受。因为北京公司后来送来了专人李尧同学,他是北大规划专业的研究生,专业就是地理信息系统,已经确定入职万科,当时还是实习身份,他来给我们展示了北京公司用ESRI公司出品的专业的GIS(地理信息系统)软件ARCGIS做的城市地图,光北京的城市基础信息底图就5G,在当年硬盘论G内存论M的时代,这个数据储存需求量吓到我们了,我们想,不能选ESRI的方案,太复杂了。还是回到谢斌摸索比较成熟的Google Earth的方案吧。

      我们是一家大公司,于是请我们的IT部门很正式的给谷歌美国总部写了封信,希望谷歌能针对我们需求对Google Earth做些二次开发工作。可惜谷歌当时是一家小公司,他们回复说只提供公共的Google Earth产品,不帮助客户进行相关的二次开发,如果非要开发,可以尝试问问他们在新加坡有一家配合工作的小软件公司,亚洲只此一家。看这个情形,Google Earth方案也要黄。

      天无绝人之路,我在网上找到了一个叫上帝之眼的Google Earth使用者论坛,尝试和论坛的建立者小修问了问他们有没有能力做GoogleEarth的二次开发,他说可以啊,欢迎去考察他们。于是我拉着IT的虹宇飞去南宁考察了小修的这家公司,一个还挤在住宅里办公的创业企业,非常热情,精心用flash给我们做了个花哨的展示,感觉他们理解了我们要什么,就选他们了!

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万事齐备,内部报这个项目立项审批时,意料之外的卡在了郁总那里,郁总提了一个我们之前几乎没想过的问题,为什么不去买一个外面机构的成熟产品而是自己开发?我们于是又很快考察了国内几乎所有的类似产品,然后给领导写了个长长的说明。当时还是2006年,导航软件还需要付费购买(领导者好像是凯立德),万科进入了23个城市,主力城市十几个。几乎没有全国性的地产研究机构,上海的金丰易居的CRIC系统刚刚出炉,只覆盖上海。世联运行多年完善的估价系统只覆盖深圳和少数几个城市,市场上没有成熟产品可以选用。


      然后南宁的小修团队就来了,六位工程师几乎周末无休的开发了三个月,最后上线集团办公会向郁总汇报的时候,我还记得是个周日,我和谢斌从周五9点来上班,到周日中午开完会才离开梅林总部,领导们基本认可了,我出来后感觉天都在晃。

 

3

      我觉得我们技术方案实施的还挺巧妙,我们开发了一个城市地图软件,实际是一个Google Earth的插件,在万科总部设置了一台服务器权限验证兼储存数据。


      启动城市地图软件,首先打开GoogleEarth,然后就自动连接总部的权限服务器验证权限,验证通过后就读取服务器上的文件目录(按权限分级),这些数据就传递到本机,叠加在本机的Google Earth上了。数据量小且保密的数据从我们服务器上读,卫星图借助谷歌的技术从谷歌服务器读,虽然基本时刻在线,但读取速度让人满意。做测试时,看着城市基础信息,项目信息叠加卫星图,这种上帝视角非常令人震撼。连总部IT的负责人阿Ball都很喜欢,和我们说:“未来大梅沙新总部网速更快,屏幕更大,你们软件就更好用啦。”


      底层工作繁琐,但我们也做了简化,当时没有社会化的服务商,百度地图和谷歌地图可能都还是只提供测试版,地产商需要的重要信息都很不全(主要是学校、医院,商业,交通站点),而且这些信息在能买到的地图供应商那里是无差别的,我们自己需要把他们按照重要程度分级。我们雇了很多大学生,人工评估重要信息点,想上传什么资料,都整理一张包含位置信息(经纬度)excel表格,然后就能批量上传。


      刘总让投资组配合城市地图的落地,沙骥就让我把软件化的方式写到了集团投资评审流程里,我们尝试出台了上传服务器的电子化项目可行性研究报告指引,于是各地的城市地图工作就真正和投资工作结合搞起来了。

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      各分公司都在大量的请实习生跑地看现场、看配套、上传基础信息,导致那几年入职万科投资系统的新动力几乎都是从干城市地图工作开始的。总部也没闲,我们全国搞培训,做客服,因此和各地的项发兄弟姐妹建立了深厚的战斗友谊(大家都是从骂软件不好用开始聊天的),在那个短暂时间我变成了万科内部的项发交际花。


      城市地图运转上正轨后,我们又找莫总汇报了一次运转情况,其实就是想听领导表扬表扬。我们主要汇报了权限系统和如何用这套系统让万科产生和其他发展商的竞争优势,但莫总的建议既出乎意料又高瞻远瞩。莫总说应该把这套系统推销到中城联盟,每个地产公司收100万,他说这样这个软件才算活下来。钱嘉和我都没想到,我下来还以为莫总在跟我们在开玩笑。


      后来碰到08年世道不好,各地投资都彻底停止了,部门已经改名叫战投部,在除了安排各地运营走访,我们也呼吁一线多做些城市市场研究工作,于是大量项发人员都忙在了城市地图和市场研究上,基本集团这轮没出现大规模裁掉投资人员的事。09年市场回暖,这些有经验的项发人员迅速就帮助公司买到了一批优质项目,那轮周期虽然没捡漏,靠保有有经验的项发人员让公司没踏空。


      软件化的城市地图本身,随着项目投资的逐步上量,各种地图类社会化资源的充分发展,总部和一线对于城市的熟悉程度加深,Google Earth本身软件抽风的时断时续,慢慢开始偃旗息鼓,大家又回到了熟悉的PPT汇报模式(PPT是生命力最强的软件!)。


      2009年易居的CRIC上市了,核心是那套覆盖20个城市的地图信息系统,募到了2亿多美金,估值20多亿美金,钱嘉把这个新闻邮件转给郁总,郁总回了封邮件说,这个和你们搞的那个不一样。但我们心里都知道,如果当时按莫总说的方向搞下去,可能是一样的。

 

4

      这么多年过去了,再思考思考城市地图本身和软件化的路径。

      其实城市地图既不神秘也不复杂,其实就是一套城市研究和对城市土地客户的认识方法。配套、土地和潜在客户的叠加,现状和规划预期的对应,这些都是房地产商认识城市的基本武器。地图是房地产最重要的抓手,有哪个地产公司的老总没有研究地图的功底?没有对这个城市规划的方方面面了熟于心?城市地图工具就是以前我们在地图上的圈圈点点工具。


      莫总当年的思路特牛,但是想如果真像莫总说那样做现在可能也不会成功。一是这工具太复杂,实际对于熟悉城市的人用处不大,新手用他了解城市最有用,后面边际效用递减。地产行业不确定因素强,供给驱动,搜集公开信息加工的信息系统贡献有限。易居的CRIC曾满怀期望上市,然后退市,退市市值只有上市时1/10,不到2亿美金。


      扩大到地图行业也是如此,GoogleEarth本身也没有找到好的盈利场景,现在地图行业也就是在自动驾驶逐步成为现实后才发现自己的真正价值。我们当时即使对开发商商业化,最后可能也就和内部使用一样逐步失去客户偃旗息鼓,或者因为地图信息方面的某些特殊价值被百度阿里腾讯这些互联网巨头低价收购。

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另外,是个创新的一般性问题,究竟一个地产公司能不能孵化出一项伟大的IT创新?可能很难,包括相关的创新一样很难,房多多很难诞生在一个开发商里,链家也很难诞生在一个开发商里。创新的阻碍在于用成熟业务已有的视角和文化,很难理解创新业务能做什么?什么是创新业务成功的定义标准?


      看到乱糟糟被人诟病的创投圈,失败的OFO,我的视角里像骗子一样也上市了的瑞幸咖啡,我想可能真正有利于创业成功的环境就要是这样。不是因为某些人的否定被放弃,而是因为某些人的支持而继续,这样才能诞生真正的新事物,诞生不溶于我们已有观念的新事物。



END.


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