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同衡城市研究·数据|学区房的秘密

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2015-09-06

文:北京清华同衡规划设计研究院技术创新中心 王鹏、陈清凝、陈立群 & 清华大学建筑学院 毕波


中国城市学区划分的问题,一向引发诸多讨论。此前热播电视剧《虎妈猫爸》中,茜茜一家卖掉自家的大房子,去买小的学区房,却发现,自家不满足新规定中居住年限的要求,只好为了孩子能上重点小学而推迟一年上学。这种遭遇在现实中也有典型意义。


对此,大多数媒体和相关行政部门给出了“教育资源分配均衡”的终极药方。但对每位家长来说,学校分三六九等,已是既定事实,在为孩子谋划几年乃至十几年的前途时,不可避免地需要择校——“就近入学”遏制不了择校行为,家长的择校能力在现实中总有渠道发挥。


以北京为例,即使市场再怎么跌宕起伏,学区房价也依然坚挺,并一直处于稳健涨势之中(详见图1,不过近年来,西城普通二手房价已反超学区房,这与西城的城市绅士化有关)


图1 北京主城四区房价均价涨跌幅度(数据:链家网,Geohey)


在这场看似不得不加入的教育资源争夺战中,想必很多人都会问:

学区是什么,怎么找?

买什么样的学区房更值?

不买学区房还能获得好的教育吗?

本文基于相关政策新闻和大数据分析对此解读。


Part1 学区是什么,怎么找?


如果把学区房市场比作争夺教育资源的战场,学区制就是重要的战场规则。据百度百科,学区一般指国民教育或义务教育阶段学校招收学龄儿童的居住范围,与“就近入学”的原则密不可分。但中国城市对学区并无统一定义或标准。


以北京市的学区为例,它与其它行政单元不怎么重合,其划分依据并无普适标准。按已有边界参考或单纯就近距离,都不能保证一处住房一定属于某所学校的学区,所以家长在判断学区房所属学区时只能眼睛擦亮再擦亮。


图2 北京学区、行政单元的各种边界范围比较


大家更关心的,是直接与入学权利挂钩、划分更为精确的“对口学区”。一个义务教育小学服务哪些小区,一般受到历史、区位、人口和合作关系等多种复杂因素影响。在北京,对许多有一定历史的好学校来说,复杂的权属和利益关系使其划片十分严格,也使政策附加的资源价值直接转化为学区房房价。


学校招生范围划片,与空间上的利益关系牵涉紧密。尽管还做不到公众参与,不过,当下至少可以在大数据的支持下做到信息开放。一些非官方组织以及先进区县已经为家长提供了有用的学区查询应用。


Geohey http://demo.geohey.com/school-district/

朝阳区http://xqcx.bjchyedu.cn/

东城区 http://dcoffice.dcjy.net/dcoffice/schoolp1/Sarp_Map.asp


PART 2 买什么样的学区房更值?


找到了学区,那么哪

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