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哪里房价涨幅最高?基于时空大数据的宁波市二手房价分析

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2020-11-06

数据来源


本文的房价数据均采用国内某知名房产网站二手房挂牌价格数据,包括2016年10月至2020年09月宁波市各个小区的每月房价(共计4468条小区数据),以及2011年至2020年全国主要城市的每年房价数据。

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图1 宁波市二手房房价数据



一 、宁波房价情况分析


1. 老三区房价最高

从各个区县2020年09月份的二手房挂牌价中可以明显看出,鄞州区、江北区和海曙区房价最高,分别为30349元/㎡、27226元/㎡和26518元/㎡,在中心六区中,奉化区房价最低。其他四个县市的房价相比来看,慈溪市房价最高为11448元/㎡,象山县房价最低。

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图2  2020年09月宁波各区县平均房价

数据来源:某知名房产网站二手房挂牌价格,底图来源于网络


2. 次新小区在二手房市场占比较高

宁波的挂牌二手房交付年代主要集中在1995年至2018年,其中2006年交付的小区挂牌数量最多,其次则是2017年交付的小区。从2017年交付的小区在二手房市场上占比较多可以发现市场上投资类型的二手房占有一定比例。

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图3  宁波各小区交付年代分布

数据来源:某知名房产网站二手房挂牌价格


3. 不同价格区间的小区分布

从宁波市域角度来看,房价区间在1万-2万的小区数量最多,占比达38%;其次是2万-3万区间的小区,占比为28%;而4万及以上的小区数量最少,仅占5%。

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图4  宁波市不同房价区间小区占比

数据来源:某知名房产网站二手房挂牌价格


从各个区县来看,鄞州多在2万-4万元,海曙、江北和镇海区房价多在2万-3万元,而其他各区县小区房价则还是以1万-2万区间为主。

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图5  宁波各区县不同房价区间小区数量

数据来源:某知名房产网站二手房挂牌价格


将不同房价区间的小区叠加到矢量地图上,可以明显看出宁波高房价小区主要聚集中在老三区,北仑和慈溪主城区内也有少许高房价小区。

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图6  宁波不同房价区间小区分布情况图


从高房价的详细分布范围来看,单价在3万元/平米的小区主要分布于上版限购区内,且上版限购区内的房价普遍高于2万元/平米。

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图7  上版限购圈内房价分布情况图


4. 中心城区房价集聚分析

将中心城六区的房价进行插值分析,做成插值热力图,可以看出中心城区房价的集聚趋势。鄞州区的高房价小区最多,主要聚集在东部新城、鄞州实验中学附近、百丈、白鹤、明楼、长丰、钟公庙、下应等;海曙区的高房价小区主要集中在月湖周边、西门街道的后河小区附近以及青林湾小区周边;江北区则主要集中在湾头、天水广场、余姚江边。


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图8  中心城区房价集聚分析热力图



二 、宁波房价涨幅情况分析


1. 镇海区近四年房价涨幅最高

从宁波市各区县2016年至2020年的房价涨幅可以看出,镇海区涨幅最高,从2016年的8182元涨到现在的23568元,涨幅比高达188%。鄞州区和北仑区涨幅次之,分别为135%和118%。而其他四个县市中,慈溪市涨幅最高为42%,余姚市和宁海县的房价涨幅和其他区县相比则相对较低(考虑到宁波市2016年行政区划进行重大调整,因此本文各区县涨幅从2016年开始算起)。


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图9  宁波市各县市区近四年二手房涨幅


镇海区房价之所以涨幅最高,一方面是16年房价基数较小属于价值洼地,另一方面则是距离中心城区较近(镇海新城与高新区仅有一江之隔),且本身学区较好,而且又处于限购圈外,因此一直处于房市热门板块。


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图10  2016年至2020年宁波各区县房价涨幅


2. 不同涨幅区间的小区分布情况

从宁波市域来看,各个小区涨幅在100%-150%区间的数量最多,其次是50%-100%的小区,近四年涨幅超过一倍的小区数量占统计小区的一半以上。而涨幅超过200%的小区数量和涨幅为负增长的小区数量都相对较少。


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图11  宁波市各个小区涨幅区间分布


将近四年不同涨幅区间的小区叠加到矢量地图上,可以看出涨幅较高的小区基本还是集中在镇海、北仑、鄞州、江北和海曙,慈溪和余姚也有少部分涨幅较高的小区。


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图12 宁波市二手房近四年涨幅比分布


3. 中心城区近四年涨幅较低,限购圈外城区涨幅较高

将中心城区的各个小区的近四年涨幅使用克里金插值法,做成热力分布图,可以明显看出镇海区的蛟川、骆驼及鄞州区的姜山涨幅最高,超过了150%。相比其它地区,中心城区的房价涨幅较低,但限购圈外围附近地区涨幅却偏高,其他周边如春晓街道、咸祥镇和奉化城区等地的涨幅相对较低。


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图13  2016年10月至2020年09月各小区房价涨幅热力图


4. 限购圈内外涨幅差异显著

宁波市自2017年4月24日起施行区域限购限贷,限购范围为机场路—鄞州大道—福庆南路—甬台温高速—盛莫路—聚贤路—甬江—世纪大道—东昌路—望海南路—北环路所围区域,限购区域主要集中在江北区、鄞州区和海曙区。


在限购政策实施之前的4个月内,江北区限购圈内涨幅高于圈外,鄞州区限购圈内外涨幅差别不大,唯有海曙区圈内涨幅略低于圈外。


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图14 2017年4月限购政策实施之前中心城各区域房价涨幅


而在限购政策实施至今的三年多时间,限购圈内房价涨幅明显小于周边区域。江北区限购区内外涨幅差别最大,多达30.5%,而鄞州区和海曙区限购区内外涨幅相差分别是12.8%、11.1%。由此可见政府的调控政策卓有成效。


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图15  2017年4月限购政策实施至2020年09月中心城各区域房价涨幅


从宏观上看,2018-2020年无论限购圈内外,房价年涨幅均呈上升趋势,且明显圈外要比圈内年涨幅大。从限购圈内外的年涨幅差距来看,鄞州和海曙呈缩小趋势,而江北区圈外年涨幅明显高于圈内。


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图16  2018年至2020年09月限购圈内外二手房价年涨幅情况


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图17  2018-2020年限购圈内外年涨幅差


5. 地铁三号线开通后,末站(高塘桥)周边房价飙升

2019年6月30日,宁波轨道交通三号线一期工程(高塘桥站至大通桥站)开通试运营。将地铁站点周边1KM范围覆盖的小区和2-3KM范围覆盖的小区筛选出来进行房价对比。


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图18  3号线站点周边1KM和2-3KM范围覆盖的小区


从每个月的涨幅可以发现,3号线开通以后,站点周边1KM范围内的涨幅为2.1%,明显高于周边2-3KM覆盖小区的涨幅。而三号线末站高塘桥周边1KM覆盖的小区在地铁开通后的涨幅更是高达6.66%。由此可见,地铁开通对沿线房价有显著带动作用,对末站的影响更高。


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图19  3号线周边小区每月房价涨幅



三 、宁波房价和全国其他主要城市的对比分析


1. 宁波近十年房价在主要城市中排名先降后升

宁波房价在2011年就位列主要城市第7位(15458元/平),之后的12年和13年房价平稳发展,14和15年则开始下跌至12250元/平。16年的房价虽然开始上涨,但是排名已经降至全国第19位。之后近四年的房价都在稳步上升,到2020年09月宁波二手房价已为25381元/平,在主要城市中位列第9位。


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图20  主要城市历年房价变化

数据来源:某知名房产网站二手房挂牌价格(统计截至2020年09月)


2. 宁波近两年房价年涨幅在主要城市中名列前茅

从主要城市年涨幅来看,因受相关政策影响,各个城市涨跌趋势呈周期性变化,12年和13年主要城市基本都在上涨,而14年和15年房价开始下跌放缓,16年又重新高涨,17年不同城市行情两级分化,18年和19年大部分城市行情开始放缓。

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图21  主要城市历年房价增长率变化

数据来源:某知名房产网站二手房挂牌价格(统计截至2020年09月)


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图22 2011-2020年9月主要城市二手房平均涨幅

数据来源:某知名房产网站二手房挂牌价格(统计截至2020年09月)


而宁波和绝大多数城市的涨幅变化则不太一样,12年至15年的年涨幅均处于主要城市末位,16年之后年涨幅开始拉升,而2018-2020年在其他主要城市年涨幅放缓的情况下,宁波的房价年涨幅依旧坚挺,均位于所统计的主要城市前列。但从近10年的房价总涨幅来看,宁波的涨幅并不高,仅为64%,在主要城市中排名靠后。究其原因,笔者从常住人口和土地价格两个角度进行简要分析。


从人口的角度看,宁波近几年的人口均为正增长,且呈持续增长趋势,尤其是2014年及2017年以后,人口增幅较大。从近四年主要城市常住人口增长率的变化曲线来看,宁波近四年的常住人口增长率稳步上升,且2017、2018两年的增长率在统计中的14个主要城市中处于第六位,2019年处于第三位,超过了大部分城市。人口的变化带来了住房供需关系的变化,进而影响了房价。


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图23  宁波市常住人口增长率变化

数据来源:宁波市统计局


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图24  全国主要城市近四年常住人口增长率变化

数据来源:各主要城市统计局网站


从居住用地土地价格的角度看,2015年宁波的居住用地土地价格出现了下跌,而2016-2019年,居住用地土地价格大幅上升。土地价格的变动直接影响着开发商的成本,从而影响了价格的变动。这也是造成宁波近几年房价持续上升的主要原因之一。

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图25 宁波市近7年居住用地平均土地价格

数据来源:宁波市自然资源与规划局官网地价动态监测信息



四 、结  语


从主要城市层面来看,宁波近10年的总涨幅排名并不高,从2011年至2015年宁波年涨幅呈下降垫底趋势,而近三年房价年涨幅在主要城市中名列前茅,这和宁波近些年人口大量流入、城市吸引力增强等因素有一定关联。从宁波市来看,镇海区近三年房价涨幅最高,远高于宁波市中心城区。而2017年限购政策实施以后,中心六区的限购圈外涨幅明显高于圈内,说明宁波限购政策卓有成效。三号线地铁开通以后,房价涨幅最高的是末站周边。从长远来看,政府坚持“房住不炒”的基调不会变,我们相信宁波也会出台针对性政策,促进房地产市场平稳健康发展。


附表:宁波房价涨幅TOP20(仅统计2016年11月之前在网上挂牌的小区)

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本文作者:

宁波市规划设计研究院,数字空间研究所,蔡赞吉,李宇,朱林




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